每月月租的5%肯定省不了

2020-08-19 19:10

伦敦住宅成海外房地产投资新目标

仲量联行的报告分析称,中国高净值人群海外住宅投资主要集中在美国、加拿大、澳洲和英国伦敦等国家和地区。这些地区内的住宅增值空间十分广阔。在过去的15年间,英国全国的平均房价已上涨了177%,而伦敦房价在15年间的增幅更是高达276%。此外,海外住宅的首付金额最低仅为25%,最高贷款可达总房款的75%,贷款利率较低,后期升值空间也较为可观。仲量联行上海国际住宅部总监刘艺淇介绍称,经由仲量联行购买伦敦物业的客户中,中国客户尤其是上海等发达城市的客户年龄在40岁以上的约占到84%;从职业来看,来自金融行业的买家占比最高,约为23%。

上海市民王先生就是其中一员。通过仲量联行,他购买了伦敦市中心一区的1房1厅,使用面积52平方米,送阳台2平方米,总价为88万英镑,该物业毗邻伦敦政治经济学院以及皇家司法院,步行至coventgarden仅15分钟距离,伦敦金融城也近在咫尺。王先生目前支付订金5000英镑,交换合同21天之内付10%首付,一年之后再付10%,等到交房再付余款,这里面还有可通过银行贷款70%。

对于投资目的,王先生直言投资和留学并重。海外买家持有及转手房产均不设限制,海外买家无需支付房产税、资本利得税(增值税),使投资收益最大化,与此同时,海外买家可申请购房贷款,利率低至3%,贷款比例高达75%,再加上英国房租高房价低的特点,很快就能将房款收回来。

宋杰可谓当下沪上买家海外置业热潮的一个缩影。越来越多的上海财富阶层去海外置业,或为投资、或为移民,或为子女留学。胡润研究院与群邑智库8月14日发布了《群邑智库·2013胡润财富报告》显示全国有105万千万富豪和6.45万亿万富豪,分别比去年增长3%和2%,其中上海有14.7万名千万富豪和8500名亿万富豪,排名全国第三。而在投资领域,海外置业渐成风气。报告显示, 2012年,中国富豪中拥有海外资产的已达1/3,海外资产在总资产中的平均占比为19%。在目前没有海外资产的富豪中,也有将近30%的人在未来三年有进行海外投资的计划。房地产是富豪们海外投资的主要标的。

面对如此火爆的海外置业市场,众多投资人士的跃跃欲试,业内人士也多了一些担忧:市场过热之下,整个产业链有畸形发展的趋势。2012年8月,一项“在德国投资5万欧元买商业地产送绿卡”的项目突然兴起,一些中介告诉中国的投资者,购买具有永久产权的50平方米的公寓一套,并以此房产注册一家独资公司就可获得德国长期居留权,并可自由通行法、意、荷、比、瑞、西等24个欧盟国家。购房费用加绿卡手续费总计66万元人民币。

但是,该项目最后被证实只不过是个别中介为了卖房子而导演的“闹剧”。业内人士坦言,除了选择正规代理机构及律师行,一些房屋的持有成本不容忽视。

“目前我们代理的客户中,大多会选择50-70万英镑的房源,因为这种房源面积小,出租率高,其次是50万-75万英镑的,增长也很迅速。而在支付方式上,使用银行贷款的客户比例也较高。”刘艺淇说。

此外,与早前一些具有移民或者是为子女留学为主的海外置业者不同,近年来的很多海外置业者更多考虑的是投资回报率的问题,而这些置业者大多呈现出年轻化的趋势。

据《新闻晚报》报道,一群年龄在40-50岁之间,从事金融行业的沪上富豪阶层近期在英国伦敦的房地产市场掀起一股投资热潮。全球房地产专业服务公司仲量联行日前发布的海外住宅投资市场的分析报告显示,在国内经济增速放缓、房地产调控政策影响以及人民币升值等多重因素的催化下,长三角地区、珠三角地区的中国高净值人群(注:个人可投资资产超过1000万元),开始将目光转向海外住宅市场以实现资产保值和增值。而业内预计,根据中国当前高净值人群的资产规模估算,未来或有1.1万亿元人民币投向海外房地产市场。

泛美海外投资置业公司负责人崔林向介绍,美国一套在25万-30万美元之间的房产,如果配齐家电出租,可以租至2500—3000美元/月。但是在美国交易房产必须通过中介,缴纳给中介的费用为交易费用的6%,还不算税费,交易的成本很高。另一方面别墅没有高额的管理费用,但美国的房产税大约每年要缴纳房屋评估价的1-3个百分点,而客户未来不在美国,委托给中介处理房屋,每月月租的5%肯定省不了。

英国伦敦——欧洲最大金融中心城市,已然成为中国富豪们海外投资的新目标。

“海外购房和国内购房还有个不同点是,购房后还得学管理房产,这是一件很繁复的工作。除需要及时缴纳水电气费用,及时还按揭贷款等,屋主还需对居所周边的卫生清洁、花园的花草树木负责,如果做得不好,会受到市政部门的警告甚至罚款。”崔林提醒试图在境外特别是在美国买房的民众,“一些经济条件不允许的民众都不适合在海外买房。毕竟买房首先牵涉到算经济账,获得房产后要缴水电气费、地税、银行贷款……如果没有一笔钱铺垫,短期内无法达到以房获利的目的”。

“在墨尔本,买一栋占地450平方米,有前后花园、私人停车位的花园洋房只需要不到50万澳元(约合人民币280多万元)。而这些钱在上海中环二室一厅都买不了。”从事金融投资的上海人宋杰(化名)说。

宋杰这两年在投资市场春风得意,但已到了知天命之年的他也渐渐开始担心“坐吃山空等于资产在缩水,股市又动荡不稳,怎么办?”很快,他就为自己的资金找到了“出路”——在澳大利亚墨尔本繁华地段购置一套房子,其地段在墨尔本就相当于上海中环以内的地段。“这样既解决了女儿在澳大利亚留学的住宿问题,也为资产找到新的避风港,实现了分散海外的合理配置。”他得意地说。虽然也有外国投资者炒高价楼盘,但墨尔本整体房价还是很稳定地每年一点点上涨。现在,宋杰2010年购置的澳大利亚房产已经有所增值,目前其打算再在墨尔本中心区域购置一套房产。

“根据中国当前可投资资产超过1000万元人民币的高净值人群的资产规模估算,未来或有1.1万亿人民币投向海外房地产市场,约占个人投资者人群可投资资产的5%。”世邦魏理仕研究部中国区主管、执行董事陈仲伟先生介绍道。他表示,在投资目的地方面,以美国、加拿大、澳大利亚等为代表的传统移民及留学首选地,由于兼具市场容量大、物业价格相对较低且鲜有限制海外资本投资本地物业的政策调控记录等优势,预计将会成为一定时期内以上海、广州、北京等主要城市为主的中国个人投资者进军海外的主流选择。

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